المحتوى

• خطوات
• نصائح
• تحذيرات

يعتمد المستثمرون العقاريون على مجموعة متنوعة من أنواع المعلومات عند التفاوض على الممتلكات لتحقيق الدخل - على سبيل المثال ، تعد راحة الموقع الحالي للعقار و / أو أي تغييرات في الحي عاملين مشتركين. يُطلق على جزء هام من المعلومات التي تساعد المستثمرين على اتخاذ قرارهم معدل الرسملة. معدل الرسملة (يتم التعبير عنه كـ نسبة صافي ربح العقار إلى سعر شرائه) يسمح للمستثمرين بمقارنة العقارات من خلال تقييم معدل العائد على الاستثمار في العقار. انظر الخطوة 1 أدناه لحساب معدل الرسملة في منزلك!

خطوات

جزء 1 من 2: حساب معدل الرسملة

1. 

   
   
   حساب العائد السنوي الإجمالي على الاستثمار العقاري. سيأتي الدخل الإجمالي من جزء من العقار الاستثماري بشكل أساسي من الإيجار. بمعنى آخر ، عندما يشتري مستثمر عقاري منزلًا ، فإنه عادة ما يكسب المال بشكل أساسي من خلال تأجيره للمستأجرين. ومع ذلك ، ليس هذا هو المصدر الوحيد المحتمل للدخل - يمكن أيضًا أن يتراكم الدخل المتنوع من الممتلكات في شكل مؤسسة تجارية أو تقديم خدمات ، إلخ.
   • على سبيل المثال ، لنفترض أننا اشترينا منزلاً وننوي تأجيره للمستأجرين 750 ريالاً برازيليًا شهريًا. بهذا المعدل ، يمكننا أن نتوقع أن نجني 750 × 12 = 9000 ريال برازيلي سنويًا من إجمالي دخل الملكية.

2. 

   
   
   اطرح مصاريف التشغيل المرتبطة بالممتلكات من الدخل الإجمالي. أي قطعة من الممتلكات تأتي مع تكاليف التشغيل. هذه بشكل عام في شكل الصيانة والتأمين والضرائب وإدارة الممتلكات. استخدم تقديرات دقيقة لهذه الأرقام واطرحها من إجمالي الأرباح التي وجدتها أعلاه. سيؤدي هذا إلى صافي دخل الممتلكات.
   • على سبيل المثال ، لنفترض أنه بعد أن قمنا بتقييم ممتلكاتنا المستأجرة ، نعتقد أنه يمكننا توقع دفع 900 ريال برازيلي مع إدارة العقار ، و 450 ريالاً برازيليًا للصيانة ، و 710 ريالاً برازيليًا كضرائب و 650 ريالاً برازيليًا للتأمين لكل عام لممتلكاتنا. 9000 - 900-450-710-650 = 6،290 ريال برازيلي هو صافي الدخل من ممتلكاتنا.
   • لاحظ أن معدل الرسملة لا يتم احتسابه ضمن المصاريف التجارية للعقار - بما في ذلك تكاليف حيازة الممتلكات ومدفوعات الرهن العقاري والرسوم ، إلخ نظرًا لأن هذه العناصر تعكس موقف المستثمر مع المقرض وتختلف في طبيعتها ، فإنها تؤثر سلبًا على المقارنة المحايدة التي يهدف معدل الرسملة إلى تقديمها.

3. 

   
   
   اقسم صافي الربح على سعر شراء العقار. معدل الرسملة هو العلاقة بين صافي ربح العقار وسعره الأصلي أو تكلفة رأس المال. يتم التعبير عن معدل الرسملة كنسبة مئوية.
   • لنفترض أننا اشترينا ممتلكاتنا بمبلغ 40000 ريال برازيلي. بالنظر إلى هذه المعلومات ، أصبح لدينا الآن كل ما نحتاج إلى معرفته لإيجاد معدل الرسملة. انظر أدناه:
     • 9000 ريال برازيلي (الدخل الإجمالي)
     • - 900 ريال برازيلي (إدارة الممتلكات)
     • -R $ 450 (صيانة)
     • -R $ 710 (ضريبة)
     • - 650 ريالاً برازيليًا (تأمين)
     • = 6290 دولارًا أمريكيًا (صافي الربح) / 40000 دولار أمريكي (سعر الشراء) = 0.157 = معدل الرسملة 15.7٪

جزء 2 من 2: استخدام معدلات الرسملة بحكمة

1. 

   استخدم معدلات الرسملة للمقارنة السريعة لفرص الاستثمار المماثلة. يمثل معدل الرسملة أساسًا النسبة المئوية المقدرة للعائد الذي يمكن للمستثمر الحصول عليه عند الشراء النقدي للعقار. لهذا السبب ، يعد معدل الرسملة إحصائية جيدة لاستخدامها عند مقارنة عملية الاستحواذ المحتملة بفرص الاستثمار الأخرى ذات الطبيعة المماثلة. تسمح معدلات الرسملة بإجراء مقارنات سريعة لإمكانيات كسب العقارات الاستثمارية ويمكن أن تساعدك على تضييق قائمة الخيارات الخاصة بك.
   • على سبيل المثال ، لنفترض أننا نفكر في شراء عقارين في نفس الحي. أحدهما لديه معدل رسملة يبلغ 8٪ ، والآخر لديه معدل رسملة يبلغ 13٪. تفضل هذه المقارنة الأولية الخاصية الثانية - من المتوقع أن تولد المزيد من المال مقابل كل ريال تنفقه عليه.

2. 

   لا تستخدم معدل الرسملة كعامل وحيد عند تحديد سلامة الاستثمار. بينما تتيح معدلات الرسملة الفرصة لإجراء مقارنات سريعة وسهلة بين خاصيتين أو أكثر ، إلا أنها بعيدة كل البعد عن العوامل الوحيدة التي يجب عليك مراعاتها. يمكن أن يكون الاستثمار العقاري معقدًا إلى حد ما - فقد تكون الاستثمارات البسيطة على ما يبدو عرضة لقوى السوق والأحداث غير المتوقعة ، والتي تتجاوز نطاق حساب معدل الرسملة البسيط. على أقل تقدير ، ستحتاج أيضًا إلى النظر في النمو المحتمل في دخل الممتلكات الخاصة بك ، وكذلك الاختلافات المحتملة في قيمة العقار نفسه.
   • على سبيل المثال ، لنفترض أننا اشترينا عقارًا بمبلغ 1000000 ريال سعودي ونتوقع ربح 100000 ريال برازيلي سنويًا منه - وهذا يعطينا معدل رسملة بنسبة 10٪. إذا تغير السوق المحلي وزادت قيمة العقار إلى 1500000 ريال برازيلي ، فجأة ، يكون لدينا معدل رسملة أقل ربحية بنسبة 6.66٪. في هذه الحالة ، قد يكون من الحكمة بيع العقار واستخدام الأرباح لإجراء استثمار آخر.

3. 

   استخدم معدل الرسملة لتبرير مستوى الدخل للعقار الاستثماري. إذا كنت تعرف معدل رؤوس الأموال للعقارات في منطقة العقار الاستثماري الخاص بك ، فيمكنك استخدام هذه المعلومات لتحديد مقدار صافي الربح الذي يحتاجه العقار الخاص بك لتحقيق الاستثمار "المجدي". للقيام بذلك ، ما عليك سوى ضرب سعر العقار في معدل العقارات المماثلة في المنطقة للعثور على مستوى الدخل الصافي "الموصى به". لاحظ أن هذا يتكون أساسًا من حل المعادلة (صافي الدخل / السعر) = معدل الرسملة لـ "صافي الدخل".
   • على سبيل المثال ، إذا اشترينا عقارًا بمبلغ 400000 ريال برازيلي في منطقة بها خصائص مماثلة لها معدل رسملة يقارب 8٪ ، فقد نجد مستوى الدخل "الموصى به" بضرب 400000 × 08 = 32000 ريال برازيلي. يمثل هذا مبلغ صافي الربح الذي سيتعين على العقار تحقيقه سنويًا للحصول على معدل رسملة بنسبة 8٪ ؛ لذلك حددنا مبلغ الإيجار وفقًا لذلك.

نصائح

• تحقق دائمًا من الدخل الذي يجب أن يأتي من العقار ، وكذلك المصاريف ، إن أمكن. يجب أن يتضمن الشرط المرتبط بعرض لشراء العقار فحص اتفاقيات الإيجار للتحقق من أدوار الإيجارات. يمكن التحقق من النفقات عن طريق الاتصال بموردي الطرف الثالث.
• عند النظر في قيمة الممتلكات ، ينظر المثمنون إلى المبيعات المماثلة ، وقيمة استبدال العقار ، بالإضافة إلى الدخل التقريبي للممتلكات. يأخذ نهج الدخل في الاعتبار العائد المطلوب على حقوق الملكية والديون.

تحذيرات

• معدل الرسملة لا يعكس المخاطر المستقبلية. لا يمكن للمستثمر الاعتماد على معدل الرسملة ليفترض أن العقار سيدعم دخله الحالي. الممتلكات والإيجارات المرتبطة بها قد تنخفض أو تزيد. يمكن أن ترتفع المصروفات في وقت واحد. معدل الرسملة لا يقدم أي تنبؤات حول المخاطر المستقبلية.